TUGAS 2-RATE OF RETURN

               Apa itu Rate of return ? Rate of return adalah tingkat pengembalian atau tingkat bunga yang diterima investor atas investasi yang tidak di amortisasikan.untuk menghitung tingkat pengembalian atas investasi. kita harus mengkonversi berbagai konsekuensi dari investasi ke dalam cash flow. maka kita akan memecahkan cash flow untuk nilai yang tidak diketahui tersebut. yang tingkat pengembalian dalam lima bentuk persamaan cash flow yaitu:

1. PW of benefits – PW of cost = 0
2. PW of benefits/PW of cost = 1
3. Net Present Worth =0
4. EUAB – EUAC =0
5. PW of Cost = PW of benefits

                Pengertian rate of return dapat dilihat dari 2 sisi. Dari pihak investor, tinggi rendahnya tingkat laba yang disyaratkan merupakan pencerminan oleh tingkat resiko aktiva yang dimiliki dan struktur modal serta faktor lain seperti manajemen. Sedangkan di pihak perusahaan, tingkat laba yang diminta. Merupakan biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan modal dari pemegang saham secara umum bahwa resiko perusahaan yang tinggi berakibat bahwa tingkat keuntungan yang diminta oleh investor juga tinggi dan biaya modal / juga tinggi. Tinggi rendahnya tingkat keuntungan yang diminta dipengaruhi oleh tingkat keuntungan bebas resiko (risk free rate) (Rf) dan risk premium untuk mengkompensasikan resiko yang melekat pada surat berharga itu. Rp = Rf + risk premium.

EXPECTED RATE OF RETURN

                Rp = tingkat keuntungan yang diminta. Rp dipengaruhi oleh 2 faktor (1) tingkat inflasi yang diharapkan (2) demand&suppy dana 2 faktor tersebut sangat mempengaruhi return pada surat berharga bebas resiko & Required rate of return bagi semua surat berharga juga akan dipengaruhi oleh risk free. Bagi surat berharga yang spesifik terdapat 4 komponen resiko yang menentukan risk premium : (1) Bussiness risk ditentukan oleh variabilitas laba sebelum bunga & pajak (EBIT), (2) Financial risk, ditunjukkan variabilitas laba per lembar (EPS) , (3) Marketability risk, menunjukkan kemampuan investasi untuk membeli & menjual surat berharga perusahan, (4) interest rate risk, menunjukkan variabilitas tingkat keutungan atas surat berharga.

Macam-macam Bunga

Suku bunga dapat dibedakan menjadi dua yaitu :

a)      Suku Bunga Nominal

Adalah dimana suku bunga nominal adalah rasio antara jumlah uang yang dibayarkan kembali dengan jumlah uang yang dipinjam

b)      Suku Bunga Riil

Adalah selisih antara suku bunga nominal dengan laju inflasi, dimana suku bunga riil menekankan pada rasio daya beli uang yang dibayarkan kembali dengan terhadap daya beli uang yang dipinjam

Jenis-jenis bunga

Bunga dibagi menjadi dua jenis yaitu :

a)      Bunga Sederhana

Bunga sederhana adalah bunga setiap tahunnya dihitung dengan berdasarkan modal awal, tidak ada bunga yang dihitung atas bunga yang bertambah. Bunga sederhana juga bisa diartikan sebagai bunga dengan kalkulasi satu kali saja, bunga ini biasanya dibayar diakhir periode perjanjian atau kontrak.

Rumus dalam menghitung bunga sederhana :

                                               

                                                                F = P (1 + NI)

Keterangan :

F              = Nilai masa depan setelah periode

N             = Jumlah atau nilai periode

P             = Deposit awal

I               = Nilai bunga dalam periode

b)      Bunga Majemuk

Bunga majemuk adalah bunga yang didapat dari sebuah investasi atau penanaman modal dan yang dibayarkan pada interval yang hampir seragam. Bunga setiap tahun dihitung berdasarkan pada saldo tahun tersebut, termasuk bunga yang bertambah. Bunga majemuk dapat dihitung dengan menggunakan rumus yaitu :

                                                            F = P (1 + i)^N

Atau secara kemajemukannya dapat dipakai juga rumus seperti dibawah ini :

                                                                FN = P0 (1 + i)^N

(nilai masa depan dalam periode N, nilai sekarang dalam waktu 0)

Oleh karena itu, unutk mencari nilai masa depan pada periode N+n, diketahui pada nilai periode sekarang n

Sebagaimana rumus dibawah ini yaitu :

                                                                FN + n = Pn ( 1 + i)^N

Macam-macam Sistem Bunga

Banyak orang yang berkicampung dalam bidang keuangan yang bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating.

1)      Sistem Bunga Flat

Sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal.

Rumus:

Total Bunga                        = P X I X N

Bunga perBulan                = total bunga / B

Besar Angsuran                = (P + total bunga) / B

Keterangan :

P             = pokok kredit

I               = suku bunga per tahun

N             = jangka waktu kredit dalam satuan tahun

B             = jangka waktu kredit dalam satuan bulan

Perhitungan Bunga Flat

Total bunga                        = Rp 12.000.000 X 0,06 X 1 = Rp 720.000

Bunga Per Bulan               = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000

Besar Angsuran                = (Rp 12.000.000 + Rp 720.000) / 12 = Rp 1.060.000

2)      Sistem Bunga Efektif

Sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal.

Rumus:

Bunga per Bulan               = SA X I/12

Keterangan:

SA           = saldo akhir periode

I               = suku bunga per tahun

Perhitungan Bunga Efektif

Bunga Bulan Pertama                     = Rp 12.000.000 X 12% /12 =Rp 120.000

Angsuran Pokok Tiap Bulan         = Rp 12.000.000 / 12 = Rp 1.000.000

3)      Sistem Bunga Fixed dan Floating

Suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangkan suku bunga floating artinya bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pasar.

Suku Bunga Anuitas

Rumus :

Angsuran Bulanan           = P X I/12 X 1 / (1 – (1 + i / 12) m )

Keterangan:

P             = pokok kredit

I               = suku bunga per tahun

M            = jumlah periode pembayaran (bulan)

Perhitungan Bunga Anuitas

Angsuran Bulanan           = Rp 12.000.000 X 12 % / 12 X 1 / 1 – (1 / (1 + 12 % /12) 12)

                                                = Rp 1.066.183,519

2.) Metode “Internal Rate of Return”
                Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.
RUMUS
                Apabila Ao adalah investasi pada periode 0 dan A1 sampai An adalah aliran bersih dari periode 1 sampai n, maka metode IRR semata mata mencari discount factor yang menyamakan A0 dengan A1 sampai An
Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan IRR dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR lebih besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut diterima, apabila lebih kecil diterima.
                Kelemahan secara mendasar menurut teori memang hampir tidak ada, namun dalam praktek penghitungan untuk menentukan IRR tersebut masih memerlukan penghitungan NPV

Internal Rate of Return (IRR)

                Ukuran kedua yang sering digunakan dalam analisis manfaat finansial adalah internal rate of return (IRR) atau tingkat pengembaliandari investasi. IRR menunjukan tingkat discount rate atau tingkat keuntungan dari investasi yang menghasilkan NPV sama dengan nol.
Untuk mengitung IRR digunakan rumus sebagai berikut:
RUMUS
                Kriteria penilain digunakan tingkat bunga bank. Jadi, jika IRR ??tingkat bunga bank, maka usaha yang direncanakan atau yang diusulan layak untuk dilaksanakan, dan jika sebaliknya usaha yang direncanakan tidak layak untuk dilaksanakan.

Internal Rate of Return (IRR)
                Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu analisis investasi, namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk mendapatkan nilai yang akan dihitung diperlukan suatu ‘trial and error’ hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial investment dari proyek yang sedang dinilai.
                Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol, karena present value cash inflow pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan initial investment. Suatu usulan proyek investasi akan ditetima jika IRR > cost of capital dan akan ditolak jika IRR = Cost of Capital maka : Proyek dipertimbangkan diterima.
Kegunaan :
                IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.
Perhitunagn secara praktis :
                Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang diperkirakan akan memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382 dan dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV sebesar -429.

Kelemahan – kelemahan pada metode IRR adalah :
1.Tingkat diskonto yang dihitung akan merupakan nilai yang sama untuk setipa tahun ekonomisnya. Metode IRR tidak memungkinkan menghitung IRR yang mungkin berbeda stiap tahunnya. Padahal secara toritis dimungkinkan terjadi tingkat bunga yang berbeda setiap tahun.
2.Bisa diperoleh i yang lebihdari satu angka ( multiple IRR ). Dengan demikian timbul masalah, yaitu i mana yang akan kita pergunakan.
3.Pada saat perusahaan harus memilih proyek yang bersifat mutually exclusive, kita mungkin salah memilih proyek kalau kita menggunakan kriteria IRR. Penggunaan IRR akan tepat kalau dipergunakan Incremental IRR.

( Referensi :Gitosudarmo M. Com, Drs. Indriyo ; Drs. Basri , “ Manajemen Keuangan, BPFE Yogyakarta , Oktober 1989, rac.uii.ac.id/server/document/Public/2008061812152301312418.pdf, www.blok21.com/PDF/Ekonomi%20Bahan%20galian.pdf, www.informatika.org/~rinaldi/Matdis/2006.../Makalah0607-122.pdf)
Sumber :
[1] BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) Agus Zainul Arifin, indoskripsi & Egineering Economic Analysis “Donald G.Newman”